Адвокат объяснил, как налоговая может узнать о нелегальной сдаче квартиры
!Вывеска на здании Федеральной налоговой службы в Москве
МОСКВА, 9 апр — ПРАЙМ. Всех теневых наймодателей жилых помещений всегда интересовал вопрос о том, может ли налоговая инспекция прознать о доходах собственника при сдаче квартиры в аренду, а также что будет, если о скрытых заработках станет известно чиновникам. Об этом рассказывает агентству «Прайм» адвокат Олег Сухов.
«За неуплату налогов от сдачи квартиры в аренду, составляющих 13% от суммы этой самой аренды, придется единовременно заплатить не только весь налог за последние три года, но и штраф в размере 20% от суммы задолженности», — предупреждает сразу эксперт.
Риелтор рассказала, у кого нельзя снимать квартиру даже по низкой цене
Конечно, никто из чиновников налоговой инспекции по домам не ходит и арендаторов не отлавливает. «Этим обязаны заниматься участковые полицейские, которые наделены правом составлять акты нахождения в квартире нанимателей, фиксировать договоры аренды или найма жилых помещений, брать письменные объяснения в подтверждении платной аренды недвижимости», — указывает юрист.
Затем участковые направляют документы либо непосредственно в налоговые службы, либо в другие органы государственной, муниципальной или местной власти. Например, в некоторых районах Москвы сбором подобной информации занимаются управы, получающие от участковых соответствующие сведения, которые в последующем и передают ее в налоговые службы.
Однако не только они выявляют теневую сдачу квартир в аренду. Налоговые службы и сами способны устанавливать как факты заключения договоров аренды, так и оплаты по ним.
Договоры аренды или найма налоговые органы запрашивают в Росреестре. Если оформлены они сроком более, чем на год, то регистрируются они в указанном органе.
Получив договоры, чиновники налоговых инспекций определяют предшествующий период найма помещений и ежемесячные суммы платежей по аренде, что дает возможность посчитать и размер налога на доход, и штраф за его неуплату. Требования об их погашении направляются неплательщикам для исполнения в добровольном порядке. «И если они не исполняются, налоговая обращается в суд за получением судебного приказа или решения о взыскании», — поясняет адвокат.
Эксперт назвал покупку квартиры для сдачи в аренду ошибочным решением
«Другим способом выявления недекларированных доходов от сдачи квартир в наем, является проверка банковских счетов физлиц, куда ежемесячно и постоянно поступают одни и те же суммы, как правило, от одних и тех же плательщиков», — указывает Сухов.
Такая регулярность доходов по банковским картам фиксируется налоговыми инспекторами. Дальше начинается проверка источника дохода, его сумм и количества переводов, для чего налоговая может запросить информацию, как у получателей денег, так и у лиц, переводивших средства. И те, и другие должны отчитаться, в том числе с предоставлением документов и объяснений, в связи с чем осуществлялись платежи, и почему по ним не платились налоги, если речь идет об арендной плате.
«За неуплату налогов от сдачи квартиры в аренду предусмотрена и уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ). Однако, чтобы «попасть под статью», нужно уклоняться от налогов на протяжении трех лет, при этом сумма неуплаченного налога в месяц не должна быть менее 75 тысяч рублей. Срок неуплаты может быть и более коротким, если размер скрытого налога будет превышать семьдесят пять тысяч рублей в месяц», — резюмировал эксперт.
Веду бизнес без ИП. Как меня вычислит налоговая?
Читатель Алексей спрашивает:
Я татуировщик, работаю в студии, но без договора. В месяц выходит примерно 50 000—70 000 рублей.
ИП у меня нет, налоги я не плачу и никаких чеков не выбиваю. Есть ли вероятность, что налоговая меня вычислит по переводам на карту или как-то еще?
Алексей, у налоговой много способов вычислить предпринимателя без ИП, мы расскажем об основных.
Налоговая может вычислить по движению денег на карте
Личные счета и карты контролируют налоговая, банки и Росфинмониторинг. Есть два инструмента контроля:
Кроме налоговой за движением денег на картах следят банки и Росфинмониторинг. Банк анализирует поступления и расходы, смотрит на назначение платежей и может заблокировать счет по своей инициативе или указанию Росфинмониторинга.
После блокировки банк попросит документы для подтверждения дохода. Если подтвердить, счет разблокируют.
Суммы от 600 000 рублей проверяют в обязательном порядке, а до этой суммы анализируют характер платежей:
Банк анализирует всё автоматически, а налоговой для анализа сначала нужно запросить выписку. И банк в таком запросе не может отказать. При этом для банка запрос от налоговой — тоже сигнал: со счетом что-то не так.
Для налоговой важнее характер платежей, чем сумма. Сто тысяч рублей с комментарием «подарок» вызывают меньше подозрений, чем три перевода по пять тысяч с пометкой «оплата татуировки».
По дорогим покупкам без подтверждения дохода
Все покупки свыше 600 000 рублей попадают в Росфинмониторинг и анализируются: в рамках правового они поля или нет. Покупки можно отслеживать по бонусным картам магазинов, например «Баленсиага» или «Шанель», но это сложно. А вот с недвижимостью и автомобилями есть удобный инструмент — государственная регистрация сделок.
Кондитер без ИП накопил на квартиру и покупает ее за наличные. Сделка оформляется у нотариуса, и тот пишет в договоре: «Если деньги получены нелегальным путем, покупатель сам несет ответственность по 115-ФЗ». Когда одно ведомство узнает о нарушении, оно сразу передает информацию остальным. Поэтому кроме штрафа за незаконное предпринимательство можно получить штрафы за нарушение санпинов, использование чужого товарного знака и отсутствие маркировки на товарах.
Случайно
Налоговики, полицейские, сотрудники прокуратуры и Роспотребнадзора тоже покупают торты, ходят на маникюр и бьют татуировки. Невозможно знать наверняка, кто ваш заказчик.
Мужчина два раза подвез женщину, а она оказалась сотрудницей полиции и составила на него протокол: перевозка пассажиров без ИП и лицензии.
Суд не принял доводы мужчины о том, что он не таксовал и не брал плату с пассажирки, а подвез женщину бесплатно и вообще думал, что это жена его знакомого. В итоге мужчина получил штраф за предпринимательскую деятельность без лицензии — 2000 рублей.
Если вычислят, придется заплатить штраф
За бизнес без регистрации есть штраф — от 500 до 2000 рублей. Штраф придется заплатить, даже если дохода не было. Например, налоговая может решить, что человек предприниматель, если он закупил оптовую партию товара или разместил рекламу, но доход еще не получил.
Если же доход был, кроме штрафа придется заплатить налог на доход физического лица — 13%, еще могут начислить НДС — 20%. Налоговая рассуждает так: ИП не зарегистрирован, значит, он не подавал заявление о переходе на упрощенку, а раз так — пусть платит НДС, как на общем налоговом режиме.
Раньше, если человек иногда оказывал услуги или сдавал коммерческую недвижимость, об этих доходах он отчитывался через 3-НДФЛ и платил только 13% с дохода физического лица. Сейчас позиция налоговой и судов изменилась: считается, что раз был доход, значит, должен быть оплачен и НДС.
Физлицу пришлось заплатить НДС за сдачу здания в аренду 😱
Обычно налоговики в устной беседе говорят: «Декларируйте свой доход». Если вы соглашаетесь и сдаете 3-НДФЛ, налоговая может начислить и НДС. Решите сдавать — сдавайте декларацию за последний год, иначе насчитают НДС за все годы, о которых отчитываетесь.
Вы можете не согласиться сдавать декларацию, и тогда заплатите только штраф — от 500 до 2000 рублей, но всё зависит от доказательств налоговой. Если из доказательств только реклама в соцсетях или фото готовых работ, можете сказать:
Но если есть свидетели или налоговая проводила контрольную закупку, налоги будут требовать через суд.
Налоговая пытается получить доступ к переводам на карты? Как на самом деле
О, свежая истерика. Пишут, что налоговая хочет получать информацию о переводах на карты без проведения проверки. Якобы теперь налоговая действительно сможет видеть все наши переводы. Вот даже есть скриншот письма:
Перевод: «Хотим получать доступ к переводам без официальной проверки. Можно нам такой закон?»
Угадайте, что это значит.
Что это значит?
Сейчас для запроса в банк нужна проверка, а для проверки — повод. Оформлять все это по каждому человеку слишком долго и дорого: работа инспектора, условно, стоит 10 тысяч рублей, а налогов там найдут на тысячу. Или не найдут. Сейчас так и происходит: инспектор не будет инициировать проверку, если не уверен, что есть шанс что-то доначислить — и желательно побольше.
Если удастся наладить контроль над счетами в автоматическом режиме, налоговая будет находить незадекларированные доходы быстрее и проще. Собираемость налогов вырастет, теневой бизнес сожмется, микробизнес на грани рентабельности умрет, а честному бизнесу станет немного легче. Может быть, не придется повышать налоги, чтобы выполнить программы господдержки и разные там указы. По крайней мере, задумка такая, а как получится с реализацией — посмотрим.
Что теперь будет?
Если все случится и в налоговый кодекс внесут поправки, они могут заработать задним числом. То есть налоговая получит информацию не с той даты, когда закон вступит в силу, а вообще за любой период или хотя бы за последний год.
Если у налоговой все получится, сначала это может быть просто расширение полномочий. Для запроса в банк уже не понадобится решение о проверке. А потом могут накатить автоматическую систему анализа всех переводов и платежей: будут сопоставлять их с онлайн-кассами, данными от работодателей, всевозможными ЕГАИС и прочими информационными системами. Появится такая огромная машина, которая будет видеть незадекларированные доходы и подозрительные переводы. Это может оказаться делом недалекого будущего: нечто подобное уже работает для компаний, скоро запустят приложение для самозанятых.
Зачем это налоговой?
Налоговая хочет контролировать, как вы платите налоги и все ли доходы декларируете. Вот что она будет искать.
Серые зарплаты. По официальным данным у человека зарплата 15 тысяч, а фактически приходит 50. Налоговая это увидит и сделает выводы. Прилетит работодателю.
Недвижимость в аренде. Налоговая получит жалобу от соседей, увидит регулярные поступления на карту, обратит внимание на странное назначение платежа, заметит, что есть несколько квартир в собственности, и может спросить, где налоги.
Продажа имущества. Сейчас налоговая знает только о продаже недвижимости и машин. Но иногда налоги надо платить и при продаже Айфона, техники или шубы. Такие доходы тоже можно обнаружить по выписке из банка.
Будут, конечно, и те, кто своим теневым бизнесом пытается из последних сил прокормить семью. Сейчас у них есть техническая возможность уклониться от налогов и заработать немного больше, а если хотелки налоговой исполнятся — может и пропасть.
Теперь все начнут платить много налогов?
Нет. Даже если банки будут обязаны передавать информацию о движениях и остатках по счетам без проверок, это не значит, что всем начнут начислять налоги.
Не со всех переводов на карту нужно их платить. Когда кто-то возвращает долг, налог не платят независимо от суммы. Долг можно взять наличными, а отдать на карту.
Когда один человек дарит другому сколько угодно денег, налога тоже нет.
Если получить деньги за купленный три года назад Макбук или даже Мерседес, налоговую такая сделка вообще не касается.
Можно каждый месяц получать от друзей по 100 тысяч рублей в счет долга или как денежный подарок и ничего не платить в бюджет. Это будет абсолютно законно. Письменный договор при этом заключать необязательно — хватит устных договоренностей.
Тем, кто не получает на карту доходы от нелегального бизнеса, не о чем волноваться. Налоговая может узнать о каких-то переводах, но ей придется еще доказать, что это доход, который положено декларировать. По крайней мере, по нынешнему законодательству.
А если на карту приходят деньги от клиентов?
Вот это уже рискованно. Если вы получаете деньги от бизнеса — за услуги, продажу товаров или аренду недвижимости, — с них нужно платить налоги. Налоговая постарается это доказать и доначислить налоги.
Вы физлицо и подрабатываете. Например, если сдаете собственную квартиру, берете попутчиков на «Бла-бла-каре» или иногда рисуете логотипы. С такого дохода не нужно платить страховые взносы, но нужно раз в год подать декларацию и заплатить 13%.
У вас бизнес без регистрации. Если вы купили несколько машин и занимаетесь грузоперевозками, открыли веб-студию и делаете по несколько сайтов в месяц — это уже предпринимательская деятельность. Тогда вас оштрафуют и начислят НДФЛ 13%, НДС 18% и страховые взносы. Плюс пени и штрафы.
Какова вероятность, что налоговая начнет видеть все мои деньги в автоматическом режиме?
Скажем прямо: вероятность довольно большая. Это произойдет не завтра и, может быть, даже не через год. Но налоговая уже сейчас видит все поступления бизнеса через кассы задолго до сдачи декларации. В следующем году в нескольких регионах обещают запустить приложение для самозанятых: о нем не говорили, а потом внезапно выяснилось, что все готово для нового налога.
Вполне возможно, наступит момент, когда ФНС будет контролировать все движения денег по всем счетам всех людей на территории России. Или как минимум будет получать информацию из банков без проверок и разрешения руководства, в один клик.
Может быть, автоматизированной системы пока вообще не будет или ее введут для самозанятых и только на добровольной основе. Пока налоговый кодекс устроен так, что для начислений инспектору все равно придется разбираться с каждым переводом: доход это, возврат долга или денежный подарок. Но те, кто получает на банковские счета много и часто, точно в зоне риска уже сейчас.
Что делать прямо сейчас, чтобы не попасть на налоги?
Вот как можно подстраховаться, чтобы вам не прилетело в двадцатых:
А это, случайно, не вброс?
Стоит ли паниковать?
Паниковать можно всегда, это ни на что не влияет. Сколько раз уже была паника в соцсетях, и ничего, никто не умер.
Как легализовать огромный неофициальный доход?
Добрый день. Неофициально я зарабатываю большие деньги на разработке ПО для иностранных фирм. Официально — безработный, налоги не плачу.
Хочу купить автомобиль за 5 миллионов рублей, но мучает вопрос: как это сделать правильно? Не будет ли у меня проблем с налоговой по этой и другим крупным покупкам? Я бы и рад узаконить доход, но даже не знаю, как это сделать.
Очень странно, что ваш журнал еще не рассматривал такой вопрос. Многие получают зарплату в конвертах, неужели никто к вам не обращался?
Буду благодарен, если поможете разобраться.
Почему же не рассматривали вопрос? Рассматривали и подробно. Вот ответ фрилансеру, который зарабатывает миллион и не платит налоги. А вот — тренеру, указавшему неофициальную работу в анкете на загранпаспорт. Мы разбирали последствия зарплаты в конвертах и уголовную ответственность за неуплату налогов. Поэтому пройдусь по нюансам, которых не было в предыдущих публикациях.
Налогового контроля расходов нет, но он есть
В налоговом кодексе нет статей, посвященных контролю налоговиков за крупными расходами людей. Были когда-то давно, но их убрали. Но это не значит, что государство совсем отказалось от контроля. Просто отдельные нормы под него ни к чему, хватит общих норм о налоговых проверках.
Если захочет, то увидит: доходов нет, но 5 миллионов на обновку нашлись. Сумма внушительная и вполне может оказаться достойной налоговой проверки. Ну а в рамках этой процедуры инспектор почти всесилен.
Как я понимаю, суммы туда регулярно поступают огромные. И проверяющему наверняка станет очень интересно, откуда они. Учитывая, что официально вы безработный.
Дальше расписывать не буду, все есть в статьях по ссылкам выше.
А еще в ИФНС приходят сообщения о любой недвижимости, даже нежилой. Главная цель — чтобы инспекция посчитала налог на имущество или земельный налог. Однако, как и в случае с автомобилем, проверяющие могут заинтересоваться, откуда деньги. И чем дороже покупка, тем выше интерес.
Наконец, некоторые другие ваши расходы на значительную сумму государство контролирует в рамках закона № 115- ФЗ о борьбе с отмыванием денег. Например, покупку дорогих ювелирных изделий.
Пути легализации дохода
Как вывести из тени будущие доходы, мы уже расписали в ответе фрилансеру. А с прошлыми дело обстоит так.
Налоговая проверка охватывает не более трех лет, предшествующих году ее начала. За этот же срок инспекция вправе взыскать недоимку, пени и штрафы.
Сейчас 2018 год — значит, в прицеле у налоговиков 2015—2017 годы. До 30 апреля включительно вы еще успеете сдать декларацию по НДФЛ за 2017 год. Заплатить налог надо будет не позднее 15 июля. Тогда по доходам 2017 года к вам претензий не будет.
Больно, но других вариантов в законе нет. Иначе все бы платили налоги и отчитывались по ним с опозданием — последствий-то никаких. По этой же причине не стоит ждать амнистии. Если ее и объявляют, то по старым долгам, которые и так нельзя взыскать.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Когда налоговая может вызвать физлицо и спросить о доходе?
Сделали дорогую покупку? Велик шанс получить приглашение в налоговую. О том, как ФНС узнаёт о наших тратах и доходах, за что может вызвать к себе и можно ли отказаться от «рандеву», расскажем в статье.
Можно ли не ходить, если вызвали
Налоговики могут задавать любые вопросы. Линия беседы зависит от того, насколько налогоплательщик юридически грамотный и знает ли, на что может и не отвечать.
Сразу скажем, что оспорить причины вызова не так-то легко по нескольким причинам:
Обратите внимание, куда именно получили повестку: на допрос или на комиссию. В первом случае приходит повестка. Если не явиться, можно получить штраф 1000 руб. по ст. 19.4 КоАП РФ, а за необоснованный отказ от дачи показаний – 3000 руб.
На комиссию же вызывают уведомлением. Посмотреть образец можно в приложении 2 к приказу ФНС от 07.11.2018 № ММВ-7-2/628@. В отличие от допроса на комиссии не записывают слова налогоплательщика. Главное, чтобы он по факту пришёл. Если проигнорировать приглашение, грозит санкция по ст. 19.4 КоАП РФ. Так что не ходить в любом случае нельзя.
Откуда налоговая знает о доходах и расходах
Налоговая может запрашивать у банков информацию по счетам налогоплательщиков. Однако без санкции управления ФНС сделать этого сотрудники не могут. Это прописано в п. 2 ст. 86 НК РФ. Доходы и траты физлиц налоговики могут сопоставить с помощью выборки в базе «Система электронной обработки данных».
То, что расходы превышают доходы, обычно вычисляют по крупным зарегистрированным покупкам. Что это? Машины, квартиры, дома, земля – имущество, которое ставится на учёт. Такую информацию в ФНС постоянно передают Росреестр, ГИБДД и другие ведомства. Если разрыв между заработком и суммой покупки большой, вероятность возникновения вопросов к налогоплательщику повышается. Источником информации также могут служить жалобы других физлиц и компаний.
Внимание к персоне может привлечь любое финансовое нарушение.
Не исключено, что налоговики раскопают и незадекларированные доходы. За неуплаченный вовремя налог вполне могут назначить штрафы и пени.
Вниманию тех, кто активно рекламирует свои услуги: доход от бизнеса на дому облагается налогом на профессиональный доход самозанятых. Таких незарегистрированных предпринимателей проверяют во время рейдов и выездных проверок. Проверки могут быть плановыми и внеплановыми. Также это касается фрилансеров.
Как себя вести на комиссии
Не советуем придумывать вымышленные источники крупного дохода, а проще говоря обманывать. Любые слова налогоплательщика налоговая служба может с лёгкостью проверить. Если объяснения не подтвердятся, а в случае лжи так и будет, возникнут новые вопросы.
На комиссии физлицо вправе ничего не говорить и не пояснять. За это не будет никакой санкции.
Некоторые налоговики по привычке ссылаются на п. 10 ст. 31 НК РФ. До 2007 года там говорилось о праве ФНС контролировать, чтобы крупные расходы соответствовали доходам «физиков». С введением Федерального закона от 27.07.2006 № 137-ФЗ формулировку упразднили.
Какие последствия могут быть
Что, если налогоплательщик не может подтвердить доходы? Ранее налоговики пытались взыскать налоги сверх начисленных, объясняя это тем, что физлицо несёт весомые расходы, а значит прячет допдоходы. Однако после решения Верховного суда, вынесенного в 2015 году (Обзор № 2, утв. Президиумом Верховного суда 26.06.2015), такие случаи перестали происходить.
Выдержка из решения Верховного суда: «Приобретение налогоплательщиком в налогооблагаемом периоде имущества подтверждает то, что налогоплательщиком в этом периоде понесены расходы на приобретение. Факт расходования денежных средств в налоговом периоде не подтверждает получения в этом же периоде дохода, облагаемого НДФЛ, в сумме, равной израсходованным средствам».
Поэтому, скорее, физлицо вежливо расспросят, напомнят о декларации дохода. Возможно, намекнут о необходимости перевести чёрные доходы в белые. Также могут поведать о переходе в статус ИП.
