Имеет ли ребенок долю в квартире?
Ребенок имеет право пользования квартирой, но доли в праве собственности у него нет. Однако следует обратить внимание на следующие моменты.
В силу ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 04.071991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в договор передачи жилого помещения в собственность должен был включен несовершеннолетн ий ребенок, если он на момент приватизации проживал вместе с отцом. Родители вправе отказаться от включения несовершеннолетн его в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение только при наличии разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 Гражданского кодекса РФ, ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8).
Если права ребенка были нарушены при приватизации квартиры, то он в лице его законного представителя может обратиться в суд за защитой своих прав. Либо в дальнейшем, при достижении им совершеннолетия, сам. Но при этом надо учитывать, что срок исковой давности составляет три года с даты государственной регистрации перехода права собственности в порядке приватизации. Пропущенный срок может быть восстановлен судом только по уважительным причинам.
Если ребенок не участвовал в приватизации по объективным причинам и его права не были нарушены, то оспаривать приватизацию и претендовать на долю он не может.
В любом случае ребенок является членом семьи собственника жилого помещения и поэтому имеет право проживать в квартире, принадлежащей отцу (ч. 1, 2 ст. 31 Жилищного кодекса РФ). Возможность проживания ребенка с отцом предусмотрена также Гражданским кодексом РФ в п. 1 ст. 292.
У ребенка также есть право наследования по закону.
Таким образом, ребенок имеет право проживать в квартире, принадлежащей его отцу. Ребенок может также претендовать на долю в квартире, в случае если его права при приватизации были нарушены, либо в случае смерти отца.
Как узнать доли собственников квартиры
В РФ квартиры принадлежат государству или собственникам. В первом случае собственник всегда один, тогда как во втором – владельцев может быть много. У каждого из них своя доля собственности. Владельцы имеют право распоряжаться долями, но с ограничениями, т.к. закон строго следит, чтобы интересы всех граждан были соблюдены.
Если планируется продажа доли, то согласие должен дать каждый совладелец. Кроме того, каждый собственник имеет первоочередное право на выкуп, только после их отказа, выкупить часть недвижимости могут другие граждане. Доля может быть подарена или передана в наследство, тогда согласие совладельцев не требуется. Узнавать информацию о долях может и сам собственник, если сомневается в ее наличии. Для получения сведений необходимо запросить выписку из ЕГРН, где будет указана вся информация по долям.
Зачем знать доли собственников
Часто пользователи интересуются, как узнать доли собственников квартиры? Эта информация важна в момент совершения действий с недвижимостью. В противном случае покупатели могут столкнуться со следующими трудностями:
Что необходимо знать о долях
Недвижимость делится между собственниками в равных долях. В реестр вносится информация по объекту в целом, но с указанием доли каждого собственника. Выписка из ЕГРН выдается на всю квартиру или на ее долю. Вполне возможно продать третьему лицу только часть недвижимости, но фактически сделать это довольно сложно. Например, как продать ¼ часть двухкомнатной квартиры? Совладельцы объекта вряд ли пойдут на этот шаг.
Выписка из ЕГРН
Если вы задаетесь вопросом, как узнать доли собственников квартиры, то ответ довольно прост. Необходимо заказать выписку из ЕГРН. В реестре содержится вся информация о недвижимости на территории РФ. Подать запрос может любой гражданин РФ. Заказать документ можно в Росреестре, через МФЦ, на сайте Росреестра или онлайн. Последний способ является наиболее доступным и простым. Заявитель получает документ в электронном виде и для этого потребуется всего несколько часов. Вся информация о долях полностью соответствует действительности. Сама электронная выписка из ЕГРН имеет ту же юридическую силу, что и бумажный вариант.
В выписке из ЕГРН предоставляется следующая информация:
Благодаря выписке из ЕГРН, вы можете подтвердить размер своей доли или получить сведения об объекте. Заказать документ можно на нашем сайте через специальную форму. Требуется указать минимальные сведения о недвижимости и отправить запрос.
Права детей и родителей в сделках с недвижимостью: коротко о главном
Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.
Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. Рассказываем, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители.
Права несовершеннолетнего на недвижимость
Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).
В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).
Могут ли родители распоряжаться квартирой ребенка
Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.
Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником
Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.
Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.
На что обращают внимание органы опеки
Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах. Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия. Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.
Как оформить квартиру на ребенка
Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.
«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия. В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей. Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».
Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист. По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.
Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист. Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения. Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.
Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко. По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре. Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.
Как продать квартиру с долей ребенка
Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье. Родителям и близким родственникам запрещается покупка недвижимости несовершеннолетнего. Такие же правила действуют, если ребенок владеет не всей квартирой, а лишь долей в ней.
Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.
Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.
Как узнать, какая доля собственности в квартире
Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, а не у застройщика, стоит проявлять двойную осмотрительность. У вторичного жилья может быть несколько собственников со своими долями. Если один владелец захочет продать свою часть, то другие должны дать согласие. Узнать информацию о долях собственников можно в выписке из ЕГРН. Расскажем, как это сделать.
Что такое доля собственности в квартире или жилом доме
На рынке вторичной недвижимости легко найти квартиру или дом, которые находятся в долевой собственности. По разным данным – от 50 до 80% недвижимости разделено на доли. Это происходит, когда супруги разделяют жилье на доли по брачному договору, родственники наследуют квартиру, жилье покупают сразу несколько человек и т.п. В свидетельстве о собственности их обозначают как ½ или ⅓.
В соответствии с ГК РФ, долевая собственность трактуется как имущество, одновременно принадлежащее нескольким лицам на праве общей собственности. Доли могут быть равными и неравными, а распоряжаться имуществом каждый владелец может только в пределах своей доли.
Риелторы считают сделки с таким имуществом самыми сложными, потому что владелец доли имеет право распоряжаться своим имуществом только при условии соблюдения прав и интересов совладельцев:
При этом без спроса совладельцев можно долю дарить, передавать в наследство или залог.
Исходя из этих правил, отсутствие содольщиков в квартире, городе или стране может стать серьезным препятствием для продажи. Продавцу квартиры нужно получить их согласие, иначе нового жильца могут просто выселить.
Самый простой способ продать долю по максимальной цене — договориться с совладельцами и продать квартиру целиком. К сожалению, к такому согласию собственники приходят редко. А если продавать доли отдельно, то процесс значительно затягивается.
Зачем знать долю собственности в квартире
Покупка доли в квартире особенно актуальна для тех, кто приезжает в крупные города и хочет быстро и дешево получить регистрацию или тех, у кого не хватает денег на покупку всей квартиры. Информация о долях важна и арендаторам, одаряемым, кредиторам и совладельцам долевой собственности.
Доля — хорошая возможность сэкономить. Но в погоне за ней не все задумываются о том, как сложится их дальнейшее владение квартирой. Нового собственника могут поджидать неприятности:
Иногда важно узнать свою долю собственности в недвижимости. Например, если при приватизации владелец был ребенком и не знает, есть ли у него доля и каковы ее размеры.
Итак, о собственниках и их долях важно знать при покупке долевой квартиры или доли в ней, аренде жилья, оформлении прописки, дарении, завещании, ипотеке, расчете коммунальных платежей, налогов и т.п.
Как узнать размер доли собственников квартиры или дома
Сведения о собственниках жилья может получить любой гражданин. Но для собственника и третьего лица доступны разные способы с разными подробностями.
Бумажный документ можно получить при личном обращении в Росреестр, МФЦ или почтой. Для этого придется потратить время на поездки в учреждения и очереди.
Если выписка нужна срочно, воспользуйтесь сервисом ЕГРН.Реестр. Этот ресурс работает с официальной базой Росреестра, что подтверждается ЭЦП Росрееста на каждом документе. С помощью ЕГРН.Реестр вы сможете получить нужные данные, не выходя из дома и в сжатые сроки.
Что надо знать про детские доли, если вы купили квартиру с господдержкой
А теперь хотите это жилье продать и купить новое
Если вы купили квартиру и вложили в нее маткапитал, нужно правильно выделить доли детям.
Если не выделить доли, а потом квартиру продать и купить другую, это могут посчитать нарушением прав детей и отменить сделку: либо детям вернут их доли, либо Пенсионному фонду РФ — средства материнского капитала.
Я расскажу, какая есть судебная практика по сделкам с детскими долями и как все сделать правильно, чтобы у опеки не возникло вопросов.
Есть и другие программы господдержки для покупки жилья
Помимо маткапитала существуют другие программы господдержки, где тоже нужно выделять доли детям. В статье я буду рассматривать ситуацию, когда, кроме маткапитала, семья получила господдержку по программе «Молодая семья». Мы уже рассказывали, что это за программа и как для нее оформить документы.
Кратко напомню. Участвовать в этой программе может семья, где каждый из родителей не старше 35 лет на момент, когда они получают деньги на улучшение жилищных условий. Государство компенсирует такой семье 30% стоимости жилья экономкласса нормативной площади, если семья состоит из двух человек. Если есть хотя бы один ребенок — компенсируют 35% стоимости. Остальную сумму нужно оплатить самостоятельно или с помощью ипотеки.
По этой программе жилье оформляется в общую собственность всех членов семьи. То есть выделять доли детям нужно обязательно, как и при использовании маткапитала.
Какого размера доли нужно выделять детям
Минимальная стоимость детской доли считается так: деньги, которые выделяли по государственным и муниципальным программам поддержки семей с детьми, делят на количество членов семьи и пропорционально сумме определяют количество квадратных метров за каждым ребенком. Родители могут выделить детям и больше, но не обязаны.
Верховный суд РФ тоже так считает. Вот, например, определение о разделе купленной в браке квартиры: доля недвижимости, которую оплатили материнским капиталом, делится поровну на всех членов семьи.
453 000 Р / 4 000 000 Р = 0,11. Это значит, что 11% квартиры куплено на маткапитал.
Если площадь квартиры 70 м², получается, что средствами маткапитала оплатили почти 8 м². Их нужно разделить поровну на родителей и всех детей. Если детей в семье двое, то каждому достанется по 2 м². В собственности родителей останется 66 м², то есть по 33 м² на каждого.
Воспользуйтесь нашим калькулятором, чтобы не считать вручную.
Бывает, что родители не высчитывают доли соразмерно средствам господдержки, а сразу делят квартиру поровну между членами семьи еще при покупке, а потом планируют продать эту квартиру и покупать следующую тоже с господдержкой. Тогда в новой квартире дополнительно выделять квадратные метры или подписывать соответствующее обязательство у нотариуса не нужно.
Дело в том, что меры господдержки распространяются на всех членов семьи равномерно. Так что если квартира уже оформлена в общую собственность, то есть в равных долях на всех, то обязательства по выделению долей считаются исполненными.
Чтобы оформить выделение долей детям, нотариус нужен не всегда. В некоторых ситуациях достаточно составить соглашение в простой письменной форме.
Препятствия от органов опеки при продаже квартиры с детскими долями
Если решите продавать квартиру, где выделены детские доли, понадобится согласие органов опеки. Без такого согласия сделку просто не зарегистрируют. Опека даст согласие, если вы подтвердите, что в новой квартире дети получат доли, равноценные или больше тех, которые были оплачены за счет семейной господдержки. При этом жилье будет не хуже, чем было.
Причем опека необязательно станет требовать сохранить все параметры жилья. Главное условие — не должны пострадать интересы детей.
Но опека может быть и против продажи. Например, если родители планируют продать квартиру с детскими долями и вложить их стоимость в строящийся дом. В этом случае получается, что приобретаемое взамен жилое помещение еще не существует. Но если имущественное положение ребенка в результате улучшается, такой отказ можно оспорить в суде. Так произошло в Ижевске, где опека отказалась дать согласие на продажу квартиры с детской долей и одновременной покупкой на эти деньги квартиры в новостройке. Мать оспорила отказ, и суд ее поддержал.
Опека может потребовать увеличить стоимость детских долей в следующих случаях.
Если у детей уменьшится доля в натуральном выражении. Например, семья с двумя детьми в Орске жила в двушке 48 м². Квартира стоила 1 млн рублей, часть ее оплатили из денег по двум программам господдержки: маткапиталом и по программе поддержки молодых семей. 35% стоимости квартиры, которые оплатили с помощью программы «Молодая семья», — это 350 тысяч рублей. Дополнительно семья использовала материнский капитал — до 2020 года это 466 617 Р на второго ребенка.
Получается, что 39,1 м² квартиры было оплачено программами господдержки:
((350 000 Р + 466 617 Р ) / 1 000 000 Р ) × 100% = 81,6%
Из этой части квартиры нужно выделить доли детям. Не забудьте, что доля, оплаченная программами господдержки, делится на всех членов семьи. Значит, каждый в семье получит по ⅕ квартиры:
81,6% / 4 человек = 20,4%
В метрах считаем так:
39,1 м² / 4 человек = 9,7 м², то есть примерно около 10 м² на каждого ребенка
Если семья захочет переехать в Оренбург, где квартиры дороже, с продажей первой квартиры могут возникнуть проблемы. Допустим, семья собралась покупать в Оренбурге маленькую трешку старой планировки или двушку, но в новом доме и площадью 56 м². Условия для детей фактически улучшаются: больше места. Но если новая квартира будет стоить 3 млн рублей, то в натуральном выражении доля детей уменьшится в три раза.
((350 000 Р + 467 000 Р ) / 3 000 000 Р ) × 100% = 27,2% — доля квартиры, которую оплатили с помощью программ господдержки.
27,2% × 56 м² = 15,3 м² — количество оплаченных государством метров.
Получается, что у детей вместо ⅕ станет по 1/14 доли в квартире. Да и метров, оплаченных господдержкой, окажется всего 4 м² на каждого вместо 10 м².
Опека может не дать на это согласия и потребовать, чтобы у детей и метров осталось столько же, и размер доли не уменьшился.
Если у ребенка в квартире есть реальная доля. Допустим, семье с двумя детьми принадлежит квартира площадью 80 м² в равных долях. Это означает, что у каждого из двоих детей есть не только денежная стоимость доли, но и 20 м²: даже если вычесть из этой площади метры, которые относятся к местам общего пользования, — это все равно размер отдельной комнаты. Опека может потребовать, чтобы в новом жилье у каждого ребенка тоже была отдельная комната.
Большая детская доля усложняет будущие сделки с квартирой. Детская доля в этом случае — не только деньги, но и определенные условия комфорта для детей.
В каком случае органы опеки могут оспорить сделку
Когда детям не выделили доли. Предположим, семья решила не выделять доли детям и продать квартиру, в которую вложила средства господдержки. Поскольку регистрационные органы не видят детских долей, разрешение опеки они могут не спросить. Позже по иску органов опеки суд может отменить сделку и обязать вернуть материнский капитал в ПФР, а остальные деньги по договору — несостоявшемуся покупателю.
На оспаривание сделки с нарушением прав детей у органов опеки и других заинтересованных лиц есть год с даты, когда они узнают о нарушении. Если этот срок пропустить, то оспорить сделку будет сложно.
В новой квартире нет условий для проживания. Сделку можно оспорить, если квартиру покупают с помощью маткапитала и она непригодна для проживания: нет централизованного водоснабжения или стекла в окне.
Так случилось в Рыбинске: там семья без осмотра купила комнату в коммунальной квартире, просто чтобы вложить куда-то материнский капитал. А потом передумала платить за нее и оспорила в суде договор купли-продажи по причине непригодности комнаты для проживания несовершеннолетнего. Суд решил, что семья права и продавец не может требовать с нее деньги.
Если родители нарушили обязательство. Например, родители вместо долей в квартире предложили опеке разместить на счетах детей деньги за эти доли и даже подписали обязательство об этом. Если в итоге деньги на счетах не разместили — родителей могут обвинить в мошенничестве на стоимость этих долей и взыскать деньги. Но сделку, скорее всего, не отменят, ведь в этом случае обязательство семьи по отношению к детям — денежное.
Во всех этих случаях не достигается главная цель мер государственной поддержки семей с детьми — дети не получают в собственность жилье. Такие сделки невыгодны детям, поэтому органы опеки и попечительства, которые защищают интересы детей, «забирают» из сделок деньги, чтобы их можно было использовать с пользой для детей в будущем.
Какие будут последствия, если сделку отменят
Есть несколько вариантов развития событий.
Сделку могут отменить полностью. Так произошло в республике Бурятия, где многодетная мать отдала мужу материнский капитал на строительство дома. А тот подарил дом старшей дочери от другого брака и остальным своим детям доли в нем не выделил. Получилось, что он не выполнил нотариально заверенное обязательство выделить доли детям от последнего брака. Суд полностью отменил договор дарения, потому что детская доля была существенной.
Сделку могут отменить только в части детских долей, если детские доли незначительные. Например, в Челябинске родители продали квартиру, где не выделили детские доли. Сделку оспорили. Детям вернули 18/100 долей квартиры, в остальной части сделку признали состоявшейся.
Буквально это означает, что дети могут быть прописаны в «своей» квартире, пока не достигнут совершеннолетия или родители не купят им долю в другой квартире, и только после одного из этих событий покупатели смогут выкупить детскую долю повторно.
Маткапитал могут обязать вернуть в ПФР. Пример: в Пермском крае суд обязал мать двоих детей вернуть в ПФР материнский капитал. Она вложила его в покупку квартиры, а затем ее продала до выделения детских долей. При этом суд разъяснил, что женщина сможет получить эти деньги еще раз, если решит использовать их в рамках закона.
Отмена сделки неудобна всем сторонам. Покупатели не получают квартиру или получают ее не полностью и становятся собственниками одновременно с чужими детьми — посторонними для них людьми. Родители, которые продавали квартиру, должны вернуть покупателям полученные деньги. А значит, они не могут вложить эти деньги в покупку новой. Почти наверняка после отмены сделки по требованию ПФР таких родителей ждут долгие суды с покупателями. В общем, лучше соблюдать права детей.
Как дети могут остаться и без доли, и без денег
Интересное решение вынес суд в подмосковном Королеве. Мать с двумя детьми от первого брака вступила во второй брак, где у нее тоже родился ребенок. С новым мужем они купили квартиру и материнским капиталом оплатили 18,5% стоимости этой квартиры. Причем материнский капитал был выдан на третьего ребенка. Выходило, что на размер полученного материнского капитала — 312 162 Р в 2009 году — нужно было выделить доли пяти членам семьи: маме, нынешнему супругу и всем детям, в том числе и дочерям от первого брака.
Вот с долями старших дочерей и начались проблемы. Значительную часть квартиры при покупке оплатил нынешний муж женщины — отец ее младшего сына. Он же стал собственником квартиры и по документам. Чтобы погасить ипотеку маткапиталом, мужчина дал нотариальное обязательство выделить доли детям, но так этого и не сделал. А потом женщина и свою долю ему подарила, так вся квартира досталась ему.
Предыдущий муж — папа старших детей — потребовал все же выделить доли детям, причем по 20% квартиры для каждой из дочерей. Суд обоснованно решил, что у них есть право только на 1/60 квартиры у каждой: пропорционально размеру вложенного материнского капитала.
312 162 Р / 3 800 000 Р = 1/12 на пятерых, то есть на каждого по 1/60
Поскольку это двушка площадью 48 м², каждой дочке доставалось меньше метра. Суд решил, что доли слишком незначительные, ими нельзя пользоваться без ущерба собственнику-отчиму, и поэтому отказался признавать доли за дочерьми.
Правда, в решении также был намек: дочери не просили компенсацию за свои полтора метра, поэтому ее с отчима не взыскали. Но так или иначе, а решение не было обжаловано. В последующие годы, судя по информации с сайта суда, дочери компенсацию не просили. То есть фактически мать и отчим нарушили права детей и не выделили им доли в квартире после использования маткапитала, а суд на защиту детей не встал.
Сложности и риски есть не только в отмене сделок
Опека не разрешит продавать квартиру с детской долей, если не убедится, что в новой квартире дети получат равноценные доли. Если вторую квартиру планируется покупать в ипотеку, а на первой квартире залогового обеспечения уже нет, опека может посчитать это ухудшением прав детей. Ведь если родители перестанут платить по кредиту, без жилья и денег могут остаться и дети.
Еще опека может не дать согласие на продажу первой квартиры, пока не куплена вторая, даже если права детей таким «обменом» не нарушатся. Возможный вариант — одновременные сделки, когда в один день дети теряют доли в одной квартире и получают в другой. Но здесь есть трудность: придется собирать в один день покупателя старой квартиры и продавца новой. А если еще требуется и ипотека — то и сотрудника банка.
Если получить господдержку и не выделить доли детям
Анна, попробуйте обратиться к другому специалисту МФЦ. В моем случае мне отказал один, но другой принял заявление, правда, несколько раз переспросил уверен ли я, что так можно. Я отвечал, что звонил в Росреестр и мне это подтвердили (так и было). В итоге соглашение приняли и доли выделили.
Анна, мне первый специалист тоже рассказывала о том, что она 15 лет работает и уверена, что так нельзя, звонила кому-то и т.п. У нас была квартира оформленная на меня (куплена в браке), подавал соглашение из статьи https://journal.tinkoff.ru/ask/dolya-detey/, в этой статье вроде ровно оно же. Общий смысл, что детям выделяются доли, а оставшееся остается в совместной собственности супругов. Еще я звонил на горячую линию МФЦ, где мне тоже подтвердили, что так можно. Записи обоих разговоров были у меня с собой, когда пошел во второй раз, настроенный ругаться, но в этот раз поверили на слово. Еще как вариант можно попробовать обратиться в другой МФЦ, возможно, эту услугу могут оказать в любом из них.
Alexey, огромное спасибо за ответ! Будем пробовать. Можно еще вопрос: с долей, выделенных детям, уплачивали НДФЛ?
Анна, чтобы появилось основание для выплаты НДФЛ нужно квартиру продать ранее, чем через три/пять лет (зависит от даты выделения: до 2016 года или после) с момента оформления долей в собственность, мы квартиру еще не продавали, только доли выделили.
По крайней мере так было раньше, может что-то поменялось.
Росреестр приостановку влепил на 3 месяца, указав на отсутствие нотариального соглашения, забыла упомянуть. Отказа мы и ждать не стали, оно потом появился. конечно, даже забирать не поехала.
Елена, а нам отказали по этой схеме в Мособласти. Прокляла все на свете, что сразу не пошла к нотариусу, да еще все выделение совпало с траблами в работе Росреестра, потеряли 4 месяца времени и деньги, потому что затянулась продажа квартиры и погашение этими деньгами ипотеки. Нотариус обошелся 11 тыс. + за документы на выходе какие-то деньги,. Так что все нужно взвешивать.
Елена, спасибо за ответ! Как раз наш случай: собственность совместная)
Анна, хороший вопрос. Вчера с юристом общалась, да горячая линия ПФР отвечают, что простая письменная форма приемлема только при покупке сразу, последующее выделение только нотариально. И вот, что еще любопытно, у ПФР нет требования к размеру доли ( по другим госпрограммам не знаю, только по маткапу). А нотариус выделяет только в равных долях, а даже не пропорционально сумме МК.
Так что много вопросов к нотариусу вашему🤔
Анна, многое зависет от региона, где будете подавать соглашение. Я сделал соглашение без нотариального заверения ( нашел понятную статью в тиньков журнале). В региональном росреестре мне не смогли однозначно ответить, зарегистрируют сделку или нет. В мфц документы приняли без проблем, но в итоге росреестр отказал на основании отсутствия нотариального заверения. По идее,можно было обжаловать в суде, но время терять не хотелось, поэтому оформил нотариально. Нотариус почитал отказ Пфр, все заверил и вздохнув сказал, что по закону в России жить невозможно😁
Андрей, думаете, есть региональные отличия? Вроде все эти вопросы регулируются федеральным законодательством.
Да, уж. Такой геморрой. Что-то и не хочется даже связываться с такой гос.поддержкой.
Не указали самое главное, после выделения долей детям они попадают на 13 % при продаже, поэтому надо выделять минимальные доли, если хотите сразу продать, если брать московские цены, то люди попадали на налог больше самого маткапитала, вот вам и подводные камни.
У вас там ошибки. Если речь про Галактическую империю, то и Пенсионный фонд имперский, и ГК тоже имперский.
Просто ПФР не дает оплатить покупку квартиры маткапиталом за пределами РФ.
Екатерина, это точно))) но вдруг у них такие же законы?)))
То есть маткапитал можно просто вернуть через 20 лет, когда я выплачу ипотеку? Ту же сумму, без процентов, без инфляционной переоценки? Я уже согласен! К тому времени новый диван будет как раз примерно столько стоить.
Sergey, через 20 лет дети будут уже совершеннолетними и ничего возвращать не надо будет
Расскажу свой опыт: в браке в 2014 году купили квартиру, вложили МК в 2015 году, муж (единственный собственник, я созаемщик) оформил обязательство: выделить доли детям после выплаты ипотеки. Вот здесь была главная ошибка: доли можно выделять сразу, главное получить согласие банка и опеки. В 2019 году мы развелись, начали продажу квартиры.
Сбор док-в для оформления соглашения об оформлении квартиры в общую долевую собств-ть: приказ опеки и согласие банка. Оформление было через нотариуса, по стоимости около 15 т.р. Таким образом, доли были выделены в августе 2019 г. В ноябре мы нашли покупателей, сделка была также через нотариуса (около 25 т.р.) Параллельно я оформляла документы по встречной квартире, где нужно было выделить доли. В приказе прописывалось все: банк-кредитор, адрес нового жилья, площадь, доли. Оформить в собственность новое жилье нужно в течение 1 месяца и предоставить документы для отчета. Самое интересное: одобрение по ипотеке в банке у меня заканчивалось, я успевала кое-как. Если бы не успела, пришлось менять приказ, а это очень долго, не менее 2 недель через МФЦ, не каждый продавец будет ждать. И напоследок: мы попали на налог с детьми: по 12 т.р. на каждого.
