Росреестр разъяснил правила строительства домов на берегу водоемов
Из-за пандемии COVID-19 многие стали задумываться о переезде за город. В результате спрос на загородное жилье существенно вырос — люди продолжают скупать не только готовые дома, но и участки под строительство. При этом часто предпочтения отдаются землям на берегу озер и рек.
Росреестр разъяснил, с какими ограничениями можно столкнуться при строительстве жилого дома рядом с водоемом и какие моменты необходимо учитывать.
Береговая полоса
Согласно Водному кодексу России, границей любого водного объекта принято считать береговую линию. Она определяется в зависимости от его масштаба:
Береговой полосой называют земли общего пользования вдоль береговой линии. Ее ширина составляет в среднем 20 м. Исключение — реки и ручьи протяженностью не более 10 км, их береговая полоса сужается до 5 м, говорится в разъяснениях Росреестра.
В ведомстве отмечают, что граждане вправе находиться на территории береговой полосы, передвигаться по ней, заниматься любительским рыболовством, а также причаливать к берегу. А вот приватизировать участки в пределах береговой полосы нельзя (п. 8 ст. 27 Земельного кодекса). Также здесь запрещено строительство частных домов. За пределами береговой полосы водоохранной зоны уже можно купить или получить участок в аренду, в том числе для строительства, при условии соблюдения всех санитарных, водоохранных и иных требований и норм.
Водоохранная зона
В отношении водных объектов могут быть установлены водоохранная зона и прибрежная защитная полоса (п. 13-14 ст. 105 Земельного кодекса), следует из материалов Росреестра. В обеих действуют особые условия использования территорий.
Водоохранная зона примыкает к береговой линии водоема. Для защиты водного объекта на этой территории действует специальный режим хозяйственной и другой деятельности. Такая деятельность не должна приводить к загрязнению, засорению, заилению водного объекта, истощению его вод, но должна способствовать сохранению среды обитания объектов животного и растительного мира, подчеркнули в ведомстве.
Ширина водоохранной зоны у моря — 500 м, а у рек или ручьев она зависит от протяженности. Так, у ручья длиной меньше 10 км водоохранная зона составляет 5 м, от 10 до 50 км — 100 м, а у реки протяженностью от 50 км и больше — 200 м. У озера с акваторией менее 0,5 кв. км ширина водоохранной зоны 50 м.
Что запрещено в границах водоохранных зон:
В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, в которых действуют дополнительные ограничения. Их ширина устанавливается в зависимости от уклона берега. Самая большая ширина прибрежной защитной полосы — у рек, озер и водохранилищ, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение. Она составляет 200 м.
Помимо уже обозначенных запретов, в границах прибрежных защитных полос нельзя:
Можно ли строить рядом с водоемом
Участок в пределах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы приобрести можно. Он может входить как в состав населенного пункта, так и в состав СНТ. Возвести индивидуальный жилой или садовый дом в границах водоохранных зон также можно, но его нужно обязательно оборудовать сооружениями, которые будут защищать водный объект от загрязнения. Это канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды и т. д. Их полный перечень указан в п. 16 ст. 65 Водного кодекса.
Исключение — если открытый водоем является источником питьевой воды и возле него установлена зона санитарной охраны. На таких территориях жилищное строительство запрещается или ограничивается.
Если граждане в водоохранной зоне занимаются садоводством или огородничеством для собственных нужд и у них отсутствуют очистные сооружения или канализация, они могут использовать у себя сооружения, которые собирают сточные воды в специальные приемники из водонепроницаемых материалов. Но если речь идет об участке под индивидуальное жилищное строительство, он должен иметь либо центральную канализацию, либо индивидуальные очистные сооружения, объясняет Росреестр.
Водоохранная зона: что можно и что нельзя
Водные объекты России — это 2, 5 млн. больших и малых рек, 2 млн. озер, не считая водохранилищ и морей. Согласно ВК РФ по берегам всех водоемов страны устанавливается водоохранная зона (ВОЗ) с особыми правилами поведения внутри неё. Владельцам всех видов транспорта полезно знать эти правила, чтобы досадный штраф не испортил удовольствия от рыбалки или отдыха на природе. Объекты недвижимости на водоемах должны соответствовать строгим нормам Водного кодекса, иначе им будет грозить снос. Земельные участки вблизи водных объектов также должны соответствовать этим нормам, иначе владельцам будет отказано в праве владения.
Что такое водоохранная зона (ВОЗ)
Понятие «водоохранная зона» появилось у нас в 1936 году. Тогда по берегам крупных рек была запрещена вырубка лесов. Ширина запретной территории колебалась от 4 до 20 км. Времена были строгие – нарушителям закона грозило уголовное наказание.
Что такое водоохранная зона в современной трактовке, объясняет Водный кодекс РФ, принятый в 2007 г. Он констатирует, что хозяйственная деятельность людей на берегах водоемов загрязняет их, истощает животный и растительный мир. Для сохранения природы берега водных массивов объявлены землями с ограниченным правовым режимом. Параметрам этих земель посвящена статья 65 – «Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы».
Составляющие части ВОЗ
Угодья, охраняемые законом, описываются следующей терминологией.
Порядок установления ВОЗ
Защитные зоны крупных водоемов определяются Федеральным агентством Росводресурсов и его представительствами – БВУ (бассейновое водное управление). Действия специалистов, которые устанавливают водоохранные зоны, подчиняются определенному порядку:
Стоит отметить, что отсутствие знаков – не повод для нарушения запретов. Нарушители штрафуются в любом случае.
Ширина водоохранной зоны
Всем, кто желает отдохнуть у водоема, не мешает узнать, какой ширины может быть его водоохранная зона. Ведь автомобиль положено парковать за её чертой. Владельцы земельных участков на берегах должны рассчитать размер и расположение своих владений, чтобы не нарушить жестких правил строительства на местности с особым правовым режимом.
Ширина водоохранной зоны моря составляет 500 м от береговой линии, которая, как мы знаем, определяется границей наибольшего прилива. Водоохранную зону пресных водоемов определяем по табличке.
Размер водоохранной
зоны
Река/ручей длиной меньше 10 км
Река/ручей длиной от 10 до 50 км
Река/ручей длиной больше 50 км
Границы водоохранной зоны не обязательно будут отмечены знаком, но, зная примерную длину реки, нетрудно подсчитать, на сколько метров от берега простирается территория со штрафными санкциями.
Запреты в границах ВОЗ и ПЗП
На берегу водоемов граждане могут отдыхать, рыбачить, заниматься сельским хозяйством, возводить объекты недвижимости – эти действия согласно Водному кодексу не являются противоправными. По статье 65 ВК РФ в границах водоохранных зон запрещаются:
Особенного внимания заслуживает п. 4, ч. 15, ст. 65 Кодекса, где говорится о запрете на проезд и остановку автомашин в пределах водоохранной зоны, если в ней нет трасс и стоянок с твердым покрытием. Фактически это значит:
В связи с этими нормами у рыбаков есть проблемы с доставкой снастей и спуском лодок на воду. Понятно стремление людей добиться смягчения закона в этой его части, но пока пребывание на авто вблизи водоемов запрещено, нарушителей ожидает штраф за административное правонарушение.
Какие ограничения существуют в пределах прибрежной защитной полосы? На расстоянии 30-50 м от берега нельзя распахивать землю и создавать отвалы из грунта, который легко размывается и может оказаться в водоеме. В непосредственной близости к воде запрещен законом выпас скота, купание животных; летние базы отдыха должны отстоять от берега дальше 50 м.
Строительство в водоохранной зоне
Строительство дома в водоохранной зоне законом не запрещается, но необходимо соблюдать все требования закона. Ограничения по строительству касаются как земельных участков, так и необходимых сооружений, которые должны иметь постройки.
Требования к участку
Не все участки береговой зоны пригодны для индивидуального жилищного строительства (ИЖС):
Нормы строительства в водоохранной зоне
Строить в водоохранной зоне разрешено лишь владельцам или арендаторам земельных участков на этой территории. Собственникам необходимо получить разрешение на строительство в водоохранной зоне от местной администрации. К основным санитарным и противопожарным нормам строительства прибавляются ограничения водного кодекса РФ. Принципиальные пункты в проекте дома в водоохранной зоне — источник водоснабжения и тип канализации.
Строящийся объект должен иметь сертифицированные сооружения для защиты вод близлежащего водного объекта. К разрешенным вариантам относятся:
Подъездные пути, стоянки автотранспорта в прибрежной зоне должны иметь твердое покрытие – асфальт, бетон, гравий.
Строительство в водоохранной зоне без разрешения местной администрации и согласования с природоохранительными организациями – это риск получить штрафные санкции, остаться без дома, потерять право на землю и даже подвергнуться уголовной ответственности за нанесение ущерба окружающей среде.
Как узнать статус земельного участка
Приобретая земельный участок для ИЖС в водоохранной зоне, важно знать, что его использование ограничено. Еще раз повторим основные ограничения:
С помощью публичной кадастровой карты можно выяснить ограничения по своему участку самостоятельно.
ВНИМАНИЕ: Росреестр обновил сайт Публичной кадастровой карты в марте 2020, теперь ссылка выглядит так: https://pkk.rosreestr.ru. Интерфейс изменился, некоторые функции пока работают неустойчиво.
Вот краткая инструкция:
Более подробная информация о публичной кадастровой карте представлена в другой нашей статье.
Обратите внимание: если водоем небольшой, существует определенная вероятность, что его прибрежная зона не внесена в Государственный реестр. Для полной безопасности параметры участка следует уточнять в местных органах власти, на сайте водных ресурсов своего региона (БВУ).
Не зная статуса земельного участка, вблизи воды опасно не только строить вслепую, но и владеть уже готовой недвижимостью. Рано или поздно нарушение водного законодательства будет обнаружено и санкции найдут виновников.
Как изменить границы водоохранной зоны
Может случиться так, что из-за неточных координат характерных точек границы водоохранной зоны на карте не соответствуют положению на местности. Фактически участок лежит дальше опасных пределов, а по карте он подлежит ограничениям. В таком случае требуется корректировка водоохранной зоны с помощью кадастровых инженеров. Они действую по установленному алгоритму:
Возможно лишь уточнение границ водоохранной зоны, но не изменение их в интересах владельцев земельных участков.
Штрафные санкции
Нарушение водного законодательство карается штрафами, размер которых регулирует Кодекс административных правонарушений. Чаще всего органы контроля фиксируют несоблюдение ограничений для земель водоохранной зоны:
В качестве справочного материала приводим таблицу административных наказаний.
