Даже единственное жильё могут забрать за долги. Объясняем, в каких случаях
Единственное жильё под защитой закона. Но не всегда
Закон гласит: нельзя забирать у должника его единственное жильё, в котором он проживает вместе со своими родственниками. Нужно гарантировать должнику и его семье условия, «необходимые для их нормального существования».
Но проблема в том, как закон трактуют судьи. Какой объём жилья нужно оставить должнику, чтобы он «нормально существовал»? А если должник по факту не проживает в своей квартире, а сдаёт её в аренду? А если у должника много квартир, то какую ему позволят оставить?
Если жилых метров много, судья оставит должнику самое дешёвое жильё.
Часто банкроты пытаются спасти кровно нажитые метры, быстро избавившись от жилья. Стратегия распространённая. К примеру, богатый гражданин имеет в собственности квартиры и дома. Он знает, что скоро придут всё отбирать, и в спешке раздаривает имущество детям или распродаёт его друзьям и партнёрам.
Есть три варианта развития событий:
Один челябинский бизнесмен решил пойти по первому сценарию. Он продал шесть квартир и элитный коттедж. Затем суд отменил все сделки и вернул в собственность бизнесмена одну из квартир и коттедж в Барвихе.
Тогда предприниматель потребовал оставить ему элитный коттедж в Барвихе как «единственное жильё». Но судьи решили, что «жить нужно скромнее», и отказались идти навстречу. В итоге дом продали с торгов.
Роскошная квартира — плохой вариант единственного жилья. Её часть могут кому-то продать либо обменять на вариант попроще
Сам по себе факт владения одной квартирой ещё не гарантия того, что у должника её не заберут. Тут есть два варианта.
Первый, самый простой: суд оценивает квартиру по стандартным критериям:
С площадью квартиры всё понятно. Но с нормативами на одного человека сложнее: каждый город / посёлок устанавливает свои правила. Например, в Москве учётная норма жилья на человека составляет 10 кв. м, а в Санкт-Петербурге — 9 кв. м.
Так что, если у должника есть квартира 130 кв. м в Москве, где живут всего два человека, есть все шансы лишиться части квартиры. Взыскание обратят на долю, которая превышает минимально необходимую для «нормальной жизни».
Второй вариант зависит от находчивости кредиторов.
Очень любопытное дело было в Екатеринбурге. Гражданин банкрот владел двухуровневой пятикомнатной квартирой в центре города. Ему удалось сначала выиграть спор с кредиторами и заставить судью освободить квартиру от взыскания как единственное жильё.
Но, проиграв спор, кредиторы решили зайти с другого угла. На своём собрании они проголосовали за то, чтобы предоставить гражданину другое жильё, намного скромнее, а его роскошную квартиру продать. Часть денег решили направить на компенсацию затрат на покупку простой квартиры, остальное — отдать кредиторам. Этот подход понравился судьям.
Единственное жилье при банкротстве
Часто люди, решившиеся на процедуру банкротства, боятся потерять свое имущество и самое главное – жилье, которое у многих является единственным.
Забегая вперед, можно сказать, что этот страх не обоснован, так как по закону единственное жилье не отберут. Но из этого правила есть исключения. 26 апреля 2021 года Конституционный суд РФ вынес постановления изъять в пользу погашения долга единственную квартиру у нашего клиента Елены Ш.
Как так получилось и что делать, чтобы не попасть в такую ситуацию? Разберемся с тонкостями жилищного вопроса при банкротстве.
Что такое единственное жилье?
Для начала важно разобраться, что является единственным жильем?
В соответствии со статьей 446 ГПК РФ – это квартира или дом с земельным участком, которые находятся в полной или долевой собственности должника и членов его семьи, и является единственным пригодным для проживания помещением.
При проведении процедуры банкротства, единственная недвижимость исключается из состава конкурсной массы (имущество, которое будет продано с аукциона в счет погашения долгов).
Нужно быть внимательным с формулировкой «пригодное для проживания», так как, например, дача или иное помещение, не зарегистрированное как жилое, не будет признано таковым.
Если должник проживает в другом месте, например, в квартире родителей или на съемной квартире в другом городе, а в его собственности находится только одна пригодная для проживания жилплощадь, в которой он зарегистрирован, то ее тоже не имеют права включать в состав конкурсной массы, поскольку факт проживания в другом месте не порождает прав владения имуществом.(Стоит отметить, что если человек имеет в собственности единственную квартиру, в которой не зарегистрирован, то единственным жильем она считаться не будет, например, человек прописан в квартире родителей, но имеет отдельную жилплощадь, его единственным жильем будет считаться квартира, где он зарегистрирован, а квартира, находящаяся в собственности, будет включена в конкурсную массу).
Часто возникает вопрос, что если квартир несколько, но одна из них оформлена на жену. Такое имущество признается совместно нажитым и подлежит реализации. Если муж вступает в процедуру банкротства его часть от продажи недвижимости пойдет на погашение долга, а оставшуюся часть вернут жене.
Другой вопрос: что если недвижимость есть, но принадлежит супруге(по брачному контракту, наследству, покупке до брака и т.д.) и не является совместно нажитым имуществом? В таком случае она не подлежит реализации.
Могут ли отобрать единственное жилье при банкротстве?
Причин этому может быть несколько:
— Недобросовестные действия должника
попытки искусственно придать недвижимости статус единственного жилья, продать или скрыть его.
Бывает, что гражданин пытается скрыть или перепродать недвижимость накануне вступления в процедуру банкротства.
В судебной практике есть прецеденты, когда должник лишался права на единственное жилье, так как не проживал в нем длительный срок и был прописан в другом месте. Арбитражный суд Западно-Сибирского округа 18.09.2017 вынес решение по делу № А03-4289/2016, включить в состав конкурсной массы квартиру должника, которую он заявлял как единственное жилье, хотя давно там не проживал и был зарегистрирован в другом доме.
Судьи решили, что должник скрыл от финансового управляющего факт наличия у него другой жил. площади и удовлетворил требования кредиторов продать спорную квартиру с аукциона.
В нашей практике был непростой случай, когда пенсионерка, которая начала процедуру банкротства, получила по наследству квартиру, на самом деле являвшуюся ее единственным жильем, побоялась, что ее продадут за долги, не сообщила об этом финансовому управляющему и продала ее.
Одним словом, если вы планируете пройти процедуру банкротства нужно помнить, что все сделки(дарение, купля-продажа, попытки перерегистрировать квартиру на родственников и даже регистрация в жил. площади) в последний момент перед банкротством, могут расценить как недобросовестные действия.
Финансовый управляющий проверяет все сделки, совершенные за три года, предшествующие банкротству.
— Недвижимость не имеет статуса жилого помещения
Если должник использует для проживания помещение, не признанное жилым, то его нельзя исключить из конкурсной массы, как единственное жилье.
Жилищный кодекс Российской Федерации согласно части 2 статьи 15 признает жилым изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
В 2018 г. Пятнадцатый Арбитражный Апелляционный суд г. Ростова-на-Дону вынес решение по делу № А53-7924/2017, в котором женщина, начавшая процедуру банкротства, пыталась оспорить включение в конкурсную массу нежилого помещения в котором она проживала с семьей. Несмотря на то, что это было их единственное жилье, суд не удовлетворил требования наложить иммунитет к реализации на оборудованную для проживания комнату в нежилой пристройке к многоквартирному дому.
— Помещение существенно превышает размеры необходимые для проживания должнику.
Закон не предусматривает понятие квартиры слишком роскошной для проживания должника. Однако, есть случаи, когда суд распоряжался продать квартиру в счет погашения долга и приобрести для должника квартиру поменьше.
В такой ситуации оказалась наш клиент Елена Ш.
В 1999 году Елена взяла в долг у частного лица и не спешила с ним рассчитываться. Тогда гражданин обратился в суд, было открыто исполнительное производство, но долг так и не взыскали. Из-за этого тяжба затянулась на долгие годы. В 2009 году на Елену была оформлена квартира площадью 110 кв. м. Этот факт доказывает, что средства для возвращения долга у нее были. В 2018 году сумма займа была проиндексирована с учетом современного курса доллара и составила 4 миллиона 525 тысяч рублей.
Елена была не в состоянии выплатить такую сумму и решила объявить себя банкротом, чтобы списать долг. Она обратилась в нашу компанию и мы, изучив ситуацию, запустили процедуру банкротства. Кредитор стал добиваться продажи ее квартиры за долги, мотивируя это тем, что жилье слишком большое, но арбитражный суд отклонил это решение, ссылаясь на запрет продавать единственное жилье за долги. Суды высших инстанций в том числе Верховный суд, также отклонили жалобу истца и остались на стороне Елены.
Во-первых, долговые обязательства возникли гораздо раньше приобретения квартиры, а значит возможность вернуть долг была. Во-вторых, на момент приобретения жилья было открыто исполнительное производство, то есть решение суда о принудительном взыскании задолженности. Суд учел эти факты и принял решение сократить площадь квартиры, исходя из социального минимума по Калужской области, который составляет 18 кв. м. на человека.
Однако тяжба еще продолжается, и по поводу приобретения квартиры есть более точные сведения: Согласно нашим источникам, представленными супругом Елены Ш. квартира была куплена супругом Елены Ш. в браке и оформлена на него же задолго до получения займа от кредитора, а в 2009 году переоформлена на Елену Ш. Данные действия документально подтверждены, а кредитором эти события были были описаны с выгодной для него точки зрения.
Нами будут предприняты все попытки для сохранения данного имущества должника. На сегодняшний момент Арбитражным судом Калужской области выясняются все обстоятельства настоящего дела и решается вопрос о возможности реализации/сохранении имущества должника.
Дело Елены еще продолжается, но даже в случае реализации квартиры, должника не оставят без единственного жилья. Кредиторы будут обязаны купить более скромное жилье в том же населенном пункте.
— Недвижимость находится в залоге у банка или кредитора.
Если квартира взята в ипотеку, то к сожалению, имущественные права на нее принадлежат банку, и чтобы снизить количество издержек заимодателя, она подлежит реализации с аукциона.
План действий при банкротстве
Если вы боитесь потерять единственное жилье при банкротстве, краткий план действии для вас.
По закону отобрать единственное жилье нельзя, кроме особых ситуаций:
Вопрос о том, как не потерять единственное жилье при банкротстве волнует многих, кто решил пройти процедуру банкротства. Тонкостей в таком деле может быть много, поэтому лучше записаться на консультацию к профессионалам, тем более первая консультация юристов компании «Банкрот-сервис» бесплатная.
Единственное жилье нельзя забрать за долги. Даже если оно сдается под офисы
Мужчина накопил долгов на 3 млн рублей. Он брал деньги у организаций и частных лиц, но не вернул. Одному задолжал больше 2 млн, другому — 200 тысяч, еще немного — банкам и даже фонду капремонта. А потом подал заявление о собственном банкротстве: ничего, мол, у меня нет, спишите долги. По закону так можно: если человека признают банкротом, долги ему списывают. Но не сразу: сначала будут искать имущество, проверять недавние сделки, реструктурировать кредиты. Все, что найдут, — заберут или продадут в счет погашения долга.
Всем этим занимается управляющий — он даже деньги на жизнь должнику выдает с его счетов, самый минимум. В этой истории так и произошло. Кредиторы выстроились в очередь, управляющий пытался разобраться с долгами, а сам должник жил себе и ничего никому не платил.
При этом у должника в собственности была двухкомнатная квартира стоимостью около 3 млн рублей, она досталась от бабушки. В этой квартире он не жил — и даже перевел ее в нежилой фонд, чтобы сдавать под офисы. Кредиторы попытались забрать эту недвижимость. Взамен предложили должнику квартиру поменьше, за 850 тысяч рублей. Мужчина на такое не согласился — и начались суды.
Аргументы сторон
Кредиторы. Должник перевел эту квартиру в нежилой фонд, то есть жить он там не собирался. И мы знаем, что на самом деле он живет по другому адресу с гражданской женой. Детей у него нет, а одному с такими долгами можно обойтись и без двухкомнатной квартиры. Мы посовещались и решили, что один из кредиторов отдаст ему однокомнатную квартиру за 850 тысяч рублей. А двухкомнатную мы продадим и поделим деньги. Весь долг погасить не получится, но хотя бы так. Больше с этого должника брать нечего. Поэтому давайте заключать договоры о продаже и покупке квартир с управляющим — от имени должника. Так мы получим хоть что-то.
Должник. Эта квартира — мое единственное жилье. Это всего лишь двушка площадью 40 м². Я сам решаю, как ею пользоваться, и если живу в другом месте — это еще не значит, что квартира мне не нужна и ее можно заменить на меньшую по площади. В законе нет таких норм, чтобы единственное жилье оценивали как слишком роскошное для должника. Главное, что другого в собственности нет. И финансовый управляющий не может покупать для меня другое жилье. Исключите эту квартиру из конкурсной массы, она останется моей.
Что сказали суды
Даже в рамках банкротства нельзя обратить взыскание на жилье должника, если оно единственное пригодное для проживания его и членов семьи. Так закон защищает достоинство личности, условия нормального существования и социально-экономические права.
Запрет на взыскание еще называют исполнительским иммунитетом.
Такой иммунитет должен распространяться на жилье, которого хватит для более или менее нормальной жизни. То есть защита от взыскания обеспечивает минимальные гарантии от продажи квартиры, потому что надо защищать интересы не только должников, но и кредиторов.
Если из-за иммунитета у должника остается очень дорогое жилье, это и правда похоже на злоупотребление правами. Тогда кредиторы должны доказать, что жилье должника слишком большое и роскошное и для нормальных условий подошла бы квартира поскромнее.
Но у этого должника квартира площадью 40 м². У нее нет признаков роскошного жилья, а площадь не превышает минимально допустимую в несколько раз.
Кроме того, финансовый управляющий действительно не имеет права покупать для должника жилье взамен имеющегося.
Мы считаем, что предложение кредиторов незаконное. Забрать единственную квартиру в счет долга нельзя, насильно поменять ее на меньшую — тоже. Квартиру нужно исключить из конкурсной массы.
Кредиторы с этим не согласились и пошли обжаловать решение.
Цель банкротства — соразмерное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника.
Когда человека признают банкротом, его ограничивают в правах — как личных, так и имущественных. При решении вопроса об исполнительском иммунитете жилья нужно обеспечить баланс интересов банкрота и кредиторов.
Иммунитет для жилья дается не чтобы в любом случае сохранить за должником право собственности на квартиру, а чтобы гарантировать ему нормальное существование.
В законе нет критериев того, какое жилье считается достаточным для нормальной жизни. Из-за этой неопределенности ущемляются интересы кредиторов. Получается, что у должников остается избыточное жилье, а кредиторы не могут получить деньги.
При реализации имущества кредиторы должны иметь возможность предоставить должнику другое жилье взамен единственного. Такое, чтобы оно удовлетворяло разумные потребности в жилище.
Кредиторы предложили нормальный вариант — квартиру меньшей площади в черте города. Семьи у должника нет, а одному ему такой квартиры хватит. Пусть финансовый управляющий совершит нужные сделки и должник получит маленькую квартиру. А большую продайте и погасите его долги.
С таким решением не согласился должник.
Исполнительский иммунитет действительно нужен не для сохранения недвижимости, а для обеспечения должнику нормальной жизни. На это обращал внимание Конституционный суд — он указал, что в закон нужно внести уточнение, чтобы никто не спекулировал и не решал наугад, кому где жить.
Но до сих пор закон не изменен, критериев роскошности жилья нет, как его оценивать и менять на более дешевое, никто не объяснил. И кредиторы произвольно решили, какое жилье будет достаточным для этого должника.
Также хотим добавить следующее:
Получается, что суды лишили человека частной собственности, которая защищена иммунитетом. И заодно навязали ему другое имущество, которое он не собирался приобретать.
Решение об обращении взыскания на двухкомнатную квартиру банкрота незаконное. Квартира останется у должника, а ту, что ему навязали, заберите назад.
Итог. Верховный суд оставил в силе решение первой инстанции. Должник сохранил квартиру как единственное жилье. Платить по долгам он тоже не будет, потому что банкрот.
Когда у должника могут забрать единственное жилье
Единственное жилье не имеет исполнительского иммунитета, если оно в ипотеке. Тогда кредитор может обратить взыскание на квартиру, даже если другой недвижимости у семьи нет, зато есть маленькие дети.
Ипотечников от взыскания не защитит ничто, а предоставлять им новое жилье кредитор, приставы и управляющий не обязаны. То есть если должник взял кредит на покупку квартиры и передал эту недвижимость в залог банку, при задержках или просрочках на нее запросто обратят взыскание даже без банкротства. Можно попробовать привлечь органы опеки, но гарантий нет. Семье могут предоставить на время маневренный фонд — и на этом ответственность государства заканчивается.
Единственное жилье могут забрать и в том случае, если кредит взяли на путешествие или лечение, а квартиру оставили в залог. Хотя на этот счет есть противоречивая судебная практика, риск потерять квартиру довольно большой. Если банк заберет жилье в счет долга, то даже при недостатке суммы для полного расчета взыскание задолженности прекращается.
Если забрать квартиру для расчетов с кредиторами не получится, на нее могут наложить обременение — даже если это единственное жилье. Исполнительский иммунитет в таких случаях не работает. То есть собственник не сможет продать или подарить это жилье — из-за запрета регистрационных действий.
Несколько лет назад обсуждался законопроект о замене избыточного жилья на меньшее по площади и цене. Но воз и ныне там.
Валерий, апартаменты — тоже нежилое, и что? Зачастую они являются единственным жильем.
Morty, каким макаром, если в них нельзя прописаться?
Дмитрий, можно жить без постоянной регистрации.
Дмитрий, ну, например я прописан у своей матери, но никакого отношения к ее квартире не имею и живу в своей единственной однушке-апартах.
Morty, вы, в принципе, можете жить где угодно, хоть на улице, это исключительно ваше желание. С пропиской в квартире мамы вы имеете полное право пользоваться квартирой, не взирая на отношение к квартире и маме
Дмитрий, можете, но только пока вас собственник квартиры не выписал оттуда, а делается это одним днём.
Роман, это не правда. Для выписки нужно обращаться в суд, доказывать, что человек не имеет права быть прописанным и это всё дело не одного дня.
Татьяна, Вы не правы. Это все легко делается собственником
Олег, Татьяна права. Я собственник, прописала родственницу своей невестки. Она набрала кредитов и уехала. Приставы ходят ко мне. В МФЦ не выписывают, только Через суд. Когда прописывала, мне говорили что могу как собственница выписать в любой момент, без ее согласия.
Олег, не нужно писать глупости, уж такой-то простой вопрос, стыдно не знать.
Роман, правда? Насмешили. У нас конечно много несовершенных законов, но не до такой же степени XD
Дмитрий, прописка не даёт вам права пользоваться жилым помещением.
Дмитрий, а причем тут прописка вообще?
Валерий, я вынужден был даже прочитать решение ВС. Должник не перевёл, а лишь попытался перевести квартиру в нежилой фонд
Валерий, сейчас не жилое, потом разойдется с гражданской женой, где жить? Будет жить в нежилом фонде
На мой взгляд, в случае банкротства надо всё, вот вообще всё имущество (включая единственную квартиру, машину, бытовую технику и породистого попугая) продавать с торгов, потом на вырученные деньги покупать самую дешёвую коммуналку (или вообще дом в деревне) и выдавать денег на билет до неё. Ну и один МРОТ можно, чтобы на месте устроиться. А остальное направлять на погашение долгов перед кредиторами.
Тогда и отношение у людей будет соответствующее: «Я ужом вывернусь, но долги оплачу», а не «Пфф, да мне пофиг вообще, что вы мне сделаете».
И коммуналку платить все начнут сразу, и штрафы административные. И такие вот «бизнесмены», как в истории, быстренько найдут способ расплатиться по долгам.
Alex, Ваши слова, да законодателям в уши. Действительно трэш какой то творится с долгами. Про права должников только и слышим, а про права кредиторов как то забыли все.
Андрей, У кредитора есть свобода сделки. Он может и должен понимать риски, связанные с выдачей кредитов.
Alex, всё, кроме попугая 🙂
Животных оставить хозяину. хотя. чем он будет их кормить?
Ну, в общем, тех животных, которые способны на эмоциональную привязанность, оставлять хозяевам и кормить с помощью благотворительных организаций.
Плевать на должников, жалко животных 🙂
Дмитрий, такие люди как Маргарита, думают что они умнее всех, и с ними этого никогда не случится. Когда ты помогаешь человеку в очень сложной ситуации, а он тебе потом, а у меня нет ничего умойся.
Не очень понял, так жильё сдаётся под офисы или нет? И если да, почему у владельца не забирают ренту в рамках банкротства?
А фото как со статьей соотносится? Это тот самый должник?;)
Виталий, Ага тоже так подумал. Вопрос только должник держит мангал или на него нанизан)
Двойные стандарты. Должников ЖКУ прекрасно выселяют из единственного жилья, дав взамен полуразрушенную хибару в абсолютной дыре. А здесь, когда мужчина задолжал таким же простым гражданам и частным организациям, ему позволили и бизнесом заняться (сдавая жилье в ренту), и долги не возвращать. Да, признали банкротом, а какие минусы от этого статуса? Никаких.
Elena, выселить должника по ЖКУ практически невозможно, если квартира у него в собственности, а не в соцнайме. Но даже в случае с соцнаймом есть много исключений, напр., пенсионеров и ветеранов не выселяют в принципе, насколько мне известно.
Александр, о потерпевшей стороне. Например, дала я деньги такому мошеннику под расписку. Когда пришла пора платить, мне в суде и говорят, что никакой он не мошенник, а банкрот, и поделать ничего не могут, так как в нашей стране человека лишить жилья нельзя и заставить долги платить тоже, поэтому будет он и дальше на мои 3 миллиона кутить, работать по желанию, получать второй доход от сдачи своего жилья и вообще жить- поживать и добра наживать. Вот такой он молодец, а я лохушка, потому что закон, защищающий мои права начисто отсутствует.
Никита, «. Одному задолжал больше 2 млн, другому — 200 тысяч, еще немного — банкам и даже фонду капремонта. «. Если б он Вам лично задолжал 2млн наверное и мнение у Вас поменялось.
Margarita, за таких как этот мужик платят все те, кто возвращает кредиты вовремя. Вы же понимаете, что банк не останется в убытке, Вы и сами это сказали. Так вот банки просто делят риски по не возвратным кредитам, все эти убытки на объем доступных кредитов к выдаче и получают ставку, которая зашкаливает.
Те, кто и так не платят, им пофиг на эту ставку, будь она хоть 150%, платят те, кто берет кредит и возвращает.
49% это не грабеж банков, это паскудство тех, кто решил побаловать себя смартфоном за 100 тыс. при зарплате в 20, знач, что просто кинет банк, объявив себя банкротом.
Ivan, очень печально, что у нас такие законы. Я очень надеялся, что ВС таки разберётся и защитит права кредиторов.
Margarita, я бы посмотрел как вы умываетесь))) дайте герою кредит пока не поздно
Александр, ну в истории не видно что ее герой пользуется квартирой для проживания. Попытка сдать под офисы тому подтверждение.
Защищает суд личность, а личность людей у которых он назанимал денег кто защитит. Раз у него есть недвижимость значит пусть отдаёт долги, и едет в деревню на остатки денег. Из-за таких козлов, банки обдирают добросовестный граждан.
Короче, ни за что никому не платите, и вам ничего не будет.
Александр, из описания не видно желание «гасить долги понемногу». Было бы такое желание, наверное была бы попытка заключить соответствующее соглашение. Но мы про это ничего не знаем, поэтому желания рассчитаться не наблюдается на основании этой заметки.
Никита, а Вы дайте своему другу или сыну или отцу или брату в долг и. забудьте,что дали.
А ещё оплатите счёт другим людям,которые отказываются платить за услуги ЖКХ, Вы можете так же оплачивать и чужие услуги по кап. ремонту.
Вы это и делаете,когда вот такие хитропопые дяди, берут в долг и не отдают!
Однозначно закон о банкротстве корявый. Даже я, обычный человек, который никогда не брал кредитов, задумался о такой махинации. Я так понимаю, схема работает..
«Попытки перевести квартиру в нежилой фонд не означают, что у человека есть другое жилье.»
Так, в итоге, перевел он ее в нежилой фонд, или только пытался?
